Как арендовать помещение под магазин одежды?

Для того, чтобы заинтересовать покупателя, недостаточно качественного ассортимента. Нужно правильно выбрать помещение для бизнеса, чтобы покупатель мог к вам прийти. Рассказываем, как найти помещение в аренду под магазин и с какими рисками при этом можно столкнуться.

Типы торговых помещений

Есть три основных варианта: 

• стрит-ритейл – помещение на первом этаже, у которого есть собственный вход и витрина;
• модуль в торговом центре – многие стремятся арендовать место в торговом центре, но важно, чтобы ТЦ был удачно расположен, и лучше располагаться в нем ближе ко входу;
• павильон на рынке – такое помещение лучше всего подходит тем, кто торгует недорогой одеждой.

 Арендовать место в ТЦ – хорошее решение, потому что у вас с высокой вероятностью будет солидный трафик заинтересованных покупателей. Минусы тоже есть: 

• необходимо согласовать график работы магазина с расписанием торгового центра – вы не можете открываться раньше и закрываться позже, чем ТЦ;
• в торговом центре могут быть и другие продавцы одежды, работающие в том же сегменте, что и вы, а это означает серьезную конкуренцию;
• возможно, придется согласовывать оформление магазина с администрацией.

Как найти торговое помещение

Найти помещение для бизнеса непросто. Вести поиски можно разными способами. Это можно делать: 

• самостоятельно – через онлайн-платформы и сайты брокерских компаний; также можно поспрашивать знакомых, не знают ли они, где недорого снять отдел в магазине, а если вас привлекает какой-либо торговый центр, можно обратиться к его администрации;
• с помощью профессионального брокера – у него есть база данных, в которой он найдет подходящие варианты, и он же организует показы и поможет заключить сделку.

Обратившись к брокеру, вы сэкономите время. Также он может предостеречь от непродуманных решений. Но его услуги платные. Рекомендуем условия сотрудничества и размер комиссии оговаривать заранее. Лучше заключить с брокером официальный договор, а не полагаться на устные договоренности.

Если будете искать помещение самостоятельно – сэкономите деньги, но, возможно, потеряете немало времени.

На что обратить внимание при выборе локации

Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит прибыльность магазина. 

• Проходимость, то есть плотность пешеходного потока поблизости от него. Желательно выбрать помещение под магазин там, где больше потенциальных клиентов. Поэтому еще до того, как заключить договор, надо измерить проходимость. Это можно делать несколькими способами – вручную либо с помощью камер и специального программного обеспечения. На этот параметр положительно влияют находящиеся рядом станции метро и остановки общественного транспорта, продуктовые магазины, аптеки, торговые центры, почтовые отделения.
• Зона охвата. Эта характеристика актуальна для магазинов, которые видят своими покупателями в первую очередь жильцов окрестных домов. Для начала надо понять, сколько потенциальных клиентов живет поблизости. Затем нужно подсчитать, какая доля от этого количества сможет до вас добраться. Обычно зону определяют исходя из 15-минутной пешей доступности. Сравнительно точный результат можно получить с помощью так называемой модели Хаффа, которая учитывает расположение магазина и длину пути, который должен пройти до него потенциальный клиент.
• Уровень конкуренции. Надо понимать, с кем придется соперничать и насколько серьезной будет конкуренция. И не забывайте, что отсутствие других магазинов одежды еще не означает, что все хорошо. Возможно, по каким-нибудь причинам, которые вам еще неизвестны, торговля в этой локации идет плохо. Умеренная конкуренция, наоборот, полезна для бизнеса, так как другие магазины увеличивают приток конкурентов.

Осмотр помещения

Перед тем как арендовать помещение под магазин, осмотрите его и убедитесь, что оно вам подходит. 

• Оцените состояние и ремонт помещения. Обратите внимание на освещение – для магазина, торгующего одеждой, оно имеет первостепенное значение.
• Если есть перегородки, возможно, их понадобится убрать. Не следует делать это самостоятельно, любую перепланировку надо согласовывать с собственником.
• Изучите входную группу. Если ваше помещение относится к категории "стрит-ритейл", особенно важно, чтобы у покупателей не было проблем с тем, как попасть в магазин. Высокая лестница или крыльцо, которое нуждается в ремонте, могут стать причиной того, что потенциальные клиенты развернутся и уйдут.
• Уточните условия, на которых можно разместить вывеску. Если помещение находится в жилом доме, этот вопрос, скорее всего, надо будет решать при участии жильцов.
• Разберитесь с мощностью электросети, выясните ее техническое состояние. Электричества понадобится много, и не всегда есть возможность подключить дополнительные мощности.
• В помещении должен быть хотя бы один санузел, которым будут пользоваться сотрудники. Туалет и раковина – это необходимый минимум.

С какими рисками может столкнуться арендатор

Бывает так, что владелец помещения резко изменяет условия аренды. Поэтому условия, на которых поднимается арендная ставка, обязательно должны быть прописаны в договоре. Также надо указать срок, в течение которого собственник должен уведомить арендатора о том, что поднимает плату за пользование помещением.

На помещение может быть наложено обременение в связи с банкротством собственника.

Можно проверить арендодателя, обратившись в картотеку арбитражных дел. Если ранее он судился с арендаторами, там будет соответствующая информация. Если таких дел много, лучше не заключать договор с этим собственником и не брать у него торговое помещение в аренду.

Какие документы понадобятся

Для заключения договора арендатор должен представить паспорт. Если он является представителем ООО, дополнительно понадобятся сведения о компании из ЕГРЮЛ.

От собственника помещения требуются: 

• паспорт;
• выписка из ЕГРН – в ней указано, кто является собственником помещения, и отмечены обременения;
• технический план помещения – перед подписанием договора обязательно убедитесь, что план соответствует реальности;
• договоры с компаниями, обслуживающими помещение, например, фирмой, которая вывозит мусор, и охранной организацией.

Договор аренды должен составить квалифицированный юрист. Можно использовать типовой документ, но все равно стоит показать его юристу. Также составляется акт приема-передачи помещения, в котором обязательно указывается. в каком состоянии оно передается арендатору. Также в этом документе перечисляется оборудование, которое есть в наличии.

Арендная ставка – из чего она складывается

Она состоит из трех компонентов. Это: 

• фиксированная часть – то, что вы платите собственнику при любых обстоятельствах;
• переменная часть – некоторые арендодатели настаивают на включении в договор пункта, в соответствии с которым вы выплачиваете дополнительно процент от продаж;
• оплата коммунальных услуг – эти расходы всегда берет на себя арендатор, услуги ЖКХ могут быть обязательными, как водоснабжение и подача электроэнергии, либо опциональными, как доступ в интернет.

Соблюдайте правила выбора коммерческого помещения, о которых мы рассказали, и вы обязательно найдете вариант, который вам подойдет.